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Guide d’achat de sa maison.


Comment acheter, que faut-il savoir, quels sont les délais, les pièges à éviter. Comment faire des économies ? Vous trouvez une mine d'information sur internet, mais toutes ces informations sont parcellaires et en fonction de l'interlocuteur (agent immobilier), vous allez avoir des avis différents.
L'objectif de ce blog est de vous donner des balises vous permettant d'acheter efficacement, afin que votre rêve devienne une réalité et non un cauchemar.
1) Variation du taux variable

Depuis quelques années, le marché de l'immobilier n'a jamais été commenté dans l'actualité. Il a même fait parti des thèmes de l'élection présidentielle du mois de mai 2007. Il faut savoir que l'immobilier fait parti des marchés où le prix ne stagne pas, mais au contraire augmente régulièrement.
Il varie généralement en fonction de la variation des taux. Lorsque les taux diminuent, le prix augmente et vis à versa.

Pour vous donnez une idée sur l'évolution du taux variable. Je vous ai préparé un exemple de graphique sur l'augmentation des taux depuis Aout 2003 sur un taux variable EURIBOR 12 mois. En moins de 2 ans, nous arrivons à une augmentation du taux de +2,44. Par exemple, en Aout 2003, le taux initial était de 2,22, en aout 2007, il devient : 4,66 %.

Bien que le taux n'est un facteur important lors de vos premières échéances. A long-terme, une variation de 0,10% pourrait impacter sur votre budget, par effet de cumul à l'année. Imaginez une augmentation de +2,44%, vous risquez de dépasser les 33% et d'atteindre facilement les 40 voire 44% d'endettement.
Il faudra faire très attention sur les offres non capées, c'est-à-dire des offres avec des taux très bas initialement et qui augmentent d'une manière fulgurante les années suivantes. On vous dira « ces offres suivent le cout de la vie !! ». Ne le croyez pas, c'est un mensonge déguisé. Dans le cas où vous y souscrivez, vous allez subir des pressions terribles lorsque la moitié de votre revenu est dédiée à l'échéance de votre maison. Je ne peux pas imaginer les tensions que peut régner dans la maison à ce moment là et l'impact souvent dramatique que peut générer ces mauvais choix.
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2) Variation du Taux de la BCE (Banque Centrale Européenne)

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à suivre, le taux de la BCE a doublé en 1 an (mars 06 – Juin 07).

3) Variation du prix de l'immobilier

Le prix de l'immobilier varie en fonction de la croissance des états unis, japon et de l'Europe. D'une manière globale, si la croissance est basse, les taux augmentent. Si la croissance est élevée, les taux diminuent. L'objectif étant de nous pousser à la consommation. La variation des taux est régie par le taux directeur de la BCE. En fait, ils font un calcul de la moyenne des taux exercés sur les grandes banques en Europe et donne un taux directeur journalier.

4) Vous avez pris la décision d'acheter :

Voici quelques conseils vous permettant de mener à terme votre projet d'achat. Il s'agit d'une suggestion. Mais vous pouvez procéder dans l'ordre que vous souhaitez :
- prise d'information sur le marché, indice
- identification/définition du(es) bien(s) que l'on souhaite acquérir
- étude sur la capacité d'achat auprès des banques ou via des calculateurs internet
- recherche du bien immobilier via agences immobilières, via les négociateurs du Notaire, ou via les ventes aux enchères

a) prise d'information sur le marché de l'immobilier

Il faudra connaitre les indicateurs suivants :

- les taux bancaires exercés actuellement. Le site actuellement à jour est : http://www.meilleuretaux.com/
- la tendance du taux exercé par la BCE
- la tendance de l'immobilier neuf et ancien : augmentation des ventes ? augmentation des prix ?

b) identifier ses besoins et imaginer la maison/appartement de son rêve

Cette phase est très importante, car lorsque vous êtes en présence d'une proposition ou d'une opportunité, vous n'avez généralement pas le temps de réfléchir sur la question. De ce fait, on est balancé entre une maison qui ne nous convient pas forcement et le besoin de se loger. La plupart du temps, on peut tomber dans la précipitation qui peut être regrettable par la suite.

Il faudra répondre aux questions suivantes

- Maison ou appartement
- Ancien ou neuf
- Maison principale ou secondaire
- Nombre de chambre(s)
- Avec jardin ou jardinet
- Milieu rural ou ville
- Tranquillité ou zone urbaine fréquentée
- Chauffage au gaz, électricité ou autre
- Avec ou sans garage
- Isolé ou en îlot
La meilleure solution pour se faire une idée est de surfer sur les sites
- maisons & travaux
- résidence secondaire
- …Etc

c) Faire une étude de capacité de remboursement
Au vue des annonces que vous avez vu lors de votre prospection, vous pouvez donner une fourchette de prix de maison ou d'appartement à acquérir ; Avec cette fourchette d'idée, il faudra procéder à une simulation de prêt en faisant varier :

- le taux d'emprunt
- le taux d'assurance
- la durée de l'emprunt
- le capital emprunté
- les acomptes

Le meilleur site que j'ai trouvé est celui d'ADIL : http://www.anil.org/
http://www.adil75.org/ (voir par département)

D'autres sites sont aussi très pertinents proposés dans ce blog.
Ce site vous donnera toutes les informations utiles pour les achats d'anciens, neufs, construction, taux zéro, taux principaux…Etc. D'autre part, vous pouvez contacter directement en ligne un juriste de l'immobilier pour toutes questions relatives à l'immobilier. Les gens sont très professionnels et sont très sympa.

d) Recherche de l'immobilier/ Visite

Ça y est vous êtes décidé, vous avez commencé à visiter ; D'une façon globale vous avez 3 circuits :

* bâtisseur pour les constructions
* agence immobilière pour les anciens et les neufs
* négociateurs des notaires

Un autre circuit est celui des ventes aux enchères. Mais je vous déconseille car les marcheurs de biens pullulent dans les palais de justice pour avoir les moindres affaires. De plus, il faut payer un avocat pour avoir la capacité de surenchérir. Personnellement, je préfère passer directement par le Notaire, pour 2 raisons :
- Il connait l'immobilier en question et connait son métier,
- Vous ne payez que le frais de négociation qui est largement inférieure aux agences immobilières.

Le seul inconvénient est que l'offre n'est pas aussi fournie par rapport aux agences immobilières.
Une fois que vous avez trouvé la maison idéale. Projetez-vous dans le futur en vous posant les questions suivantes :

- pourrais-je sortir en voiture aisément en hiver ?
- si les enfants grandissent, aurais-je suffisamment de surface et de chambre ?
- avons-nous une école à proximité ?
- est-ce qu'ils vont construire une autoroute près de la maison ?
- est-ce que la maison peut être frappée d'alignement ?
Rappel

1) Visitez le logement à plusieurs reprises à différents moments de la journée (luminosité) et dans des conditions météorologiques variées.
2) Faites le point sur l'isolation, l'installation électrique, l'état du chauffage, etc.
3) Renseignez-vous sur les parties communes de l'immeuble, sur son environnement immédiat et les moyens de transport.
4) Visitez plusieurs biens dans le secteur et lisez les petites annonces pour comparer la valeur des biens.
5) Ne signez le bon de visite qu'en cas de visite effective du logement. À noter : une clause engage souvent le visiteur à acheter, le cas échéant, le bien par l'intermédiaire de l'agence concernée et, dans le cas contraire, à lui verser une indemnité.

e) Benchmark du prix de vente

Le meilleur site qui vous donne un baromètre actualisé des prix par commune et par année est celui des notaires :


Connaissant la surface habitable (m2), vous faites votre calcul de prix de vente estimé en multipliant le m2 au Prix €/m2. Il faut prendre en compte la situation du logement, de la surface du terrain, du standing…Etc. Néanmoins ce site vous donne une indication précieuse.

Visitez plusieurs biens dans le secteur et lisez les petites annonces pour comparer la valeur des biens : http://www.logic-immo.com/

f) Prise de rendez-vous avec les banques

Cette étape est cruciale pour la réalisation de votre projet. Un bon montage financier est une réussite du projet. Posez-vous les questions suivantes :
- ai-je droit aux emprunts à taux zéro
- aurais-je droit aux allocations de logement
- combien de temps vais-je emprunter (5, 15, 20, 25 ou 30 ans)
- suis-je prêt à changer de banque
- accepterais-je une domiciliation bancaire
Basée sur mon expérience personnelle, il ne faut pas donner une importance excessive sur la notion de taux (variable ou fixe), mais de sentir la relation clientèle de la banque avant tout. Pour 2 banques vous offrant les mêmes conditions, il faudra opter pour celle qui vous paraît confiante. D'autre part, il faudra lire plusieurs fois les termes des propositions de contrat et notamment les clauses d'augmentation de taux pour les emprunts à taux variable. En effet ces derniers sont attractifs en début d'emprunt, mais peuvent s'avérer un véritable bulldozer qui peuvent faire énormément de dégât à votre budget familial. Le problème des crédits « primes » peuvent arriver chez nous. C'est-à-dire qu'au début, les gens ont eu, la première année un taux très attractif de 1%, puis la deuxième année, un taux de 6%, puis 9%. Et en final, tout le monde est obligé de vendre sa maison, du moins ceux qui ont accepté ces offres alléchantes.
Vous pouvez aussi passer par des courtiers comme http://www.meilleurtaux.com/ pour se voir proposer des taux attractifs. Bien que les taux soient attractifs, la plupart du temps, vous ne bénéficiez pas de la proximité de votre interlocuteur/banque. Il faudra donc en tenir compte.

En général vous avec 1 mois pour trouver la banque. Il faudra lister toutes vos démarches afin de le présenter au vendeur et à l'agence.

f) Signature du compromis de vente

La signature du compromis de vente peut se faire soit
- chez le notaire
- à l'agence immobilière

Ou peut être rédigé par vous-même et par le vendeur ; Etant donné les clauses spécifiques à intégrer dans le compromis de vente, Il vaut mieux le confier aux professionnels de la matière.

Avant de signer le compromis de vente, il faudra lire et relire tous les termes du contrat. Voici quelques pièges dans ces contrats :

  • bien souvent les agences insèrent une phrase du type « si l'acheteur se voit refuser des emprunts bancaires, l'agence est mandaté par l'acheteur pour trouver un emprunt pour lui » ; Cela veut dire que si dans le cas où vous ne trouvez pas d'emprunt à taux intéressant, l'agence, à travers ses relations avec les banques peuvent vous imposez des emprunts intéressant au départ mais risquent de vous couter très chers à l'arrivée (taux non capé). L'objectif étant de vous poussez à acheter. Il faudra faire attention sur ce point,

  • Si vous souhaitez faire construire, il faudra insérer une mention de clause d'obtention de permis de construire ou de demande de travaux,

  • Vérifier les diagnostiques immobiliers. S'agit-il d'un véritable diagnostic ou s'agit-il d'un rapport basé sur un ouï-dire ?
Rappel
Il peut être souhaitable de faire établir l'avant-contrat par un notaire.
1) Prenez le temps de lire l'avant-contrat à tête reposée avant de le signer.
2) Ne signez un compromis ou une promesse de vente que s'il (elle) est précis(e), notamment sur les conditions suspensives d'obtention de prêt.
3) Faites les démarches pour l'obtention de votre crédit avant de signer l'avant-contrat.
4) Respectez les délais prévus dans l'avant-contrat pour informer l'agence ou le vendeur de l'octroi ou du refus du prêt, afin de faire jouer les conditions suspensives.
Pour avoir plus de détail, rendez-vous sur le lien suivant :

Une fois que le rendez-vous est pris entre le notaire, le vendeur et vous. Vous allez procéder à la signature du compromis de vente. On peut vous demander à ce moment là l'apport qui sera encaissé dans le compte séquestre. Attention cette somme ne pourra pas être retirée, donc faites bien vos calculs au début afin d'éviter des surprises à la fin. Dans le cas où la vente est annulée, vous pouvez récupérer cette somme

g) Retour des propositions financières des banques
Les banques font généralement une analyse de risque pour estimer votre solvabilité. En gros, voici les points analysés :
- taux d'endettement moins ou égal à 33%
- estimation du montant à vivre par tête. Par exemple, si vous êtes une famille de 3 enfants avec un seul revenu. On va défalquer le montant de l'échéance sur votre salaire en nette et divisée par le nombre de tête ; A partir de ce montant, on peut estimer si la famille pourra supporter la charge ou pas ; Dans le cas d'une famille à 2 têtes qui a un bon revenu, le restant à vivre est important. De ce fait, la banque pourra tolérer un léger dépassement du taux d'endettement de 33%. Par contre, une famille nombreuse avec peu de revenu aura moins de chance d'être recevable en cas de dépassement du taux d'endettement. A moins qu'ils ont droit à des aides ou à des taux 0%. Il faut se renseigner
- les évaluations se font au cas par cas.

La fiabilité et la durabilité de votre capacité de remboursement dépendent non seulement de la prise en considération de vos revenus, mais aussi de toutes vos charges (remboursement d'autres prêts, pensions alimentaires, etc), y compris les charges futures liées à l'acquisition :
– résidence principale : les impôts locaux (taxe foncière, avec une exonération pendant deux ans pour un logement neuf, et taxe d'habitation) et, éventuellement, une assurance habitation plus élevée ;
– résidence locative : les taxes et les charges.

Il faut attendre environ 7 jours pour avoir la confirmation de la proposition d'emprunt bancaire. En effet, vous avez toujours 7 jours de délai de rétractation.

h) Préparation du dossier par le Notaire
Le notaire, qui est le représentant de l'état, va procéder à la rédaction de l'acte authentique notarié. Cet acte est un document officiel qui déclare que vous êtes propriétaire de vos biens et que vous pouvez en jouir. Imaginez qu'un jour, un héritier déclare être propriétaire d'une partie de votre terrain. A partir de l'acte authentique, cette personne ne pourra rien, car vous êtes déclaré officiellement par l'état comme propriétaire, malgré les ouï-dire. Il faut prévoir environ 2 mois et demi ou 3 mois avant la signature de l'acte authentique.

Si vous êtes locataire et que vous souhaitez émettre un préavis de 3 mois de votre ancien logement. Je vous conseille de contacter le notaire afin de fixer avec lui une date de signature de l'acte authentique. Il vaut mieux prévoir 2 dates assez proches, au cas où il y a empêchement d'une des parties, cela vous évite de passer une semaine chez la famille (avec toutes les affaires).

Avant la signature officielle de l'acte, vous pouvez demander au notaire de vous joindre une copie de l'acte authentique afin d'en prendre connaissance du contenu.

i) Etat des lieux

L'état des lieux des locaux est très important. Il peut se faire en présence du notaire. Il faut discuter au préalable de ce qui reste et ce qui doit partir.
- la piscine hors-sol
- les balançoires
- la tondeuse à gazon…
Par défaut, les biens de l'ancien propriétaire ne vous appartiennent pas. Mais, il se peut qu'il veut s'en débarrasser afin de moins s'encombrer dans son futur logement ; A ce moment là, vous pouvez lui suggérer de le laisser dans la maison (si ça vous intéresse bien sûr). Noter tout ce qui s'est dit sur papier (état des lieux) et faites le signer par les 2 parties (vous et le vendeur), car les paroles s'en vont en l'air. Avant la signature de l'acte authentique, vous pouvez jeter un coup d'œil avant de passer chez le notaire pour vérifier que tout va bien.

j) Signature de l'acte authentique de vente

Ça y est, dans quelques heures, vous allez être des propriétaires. Avec un petit nœud dans le ventre, vous vous dites, est-ce qu'on a fait une bonne affaire. Dites-vous « oui, j'ai fait une bonne affaire », retenez votre respiration. Le notaire va vous expliquer de A à Z tout ce qui concerne la maison. Si vous ne comprenez pas, n'hésitez pas à lui poser des questions.

Vous allez parapher et signer tous les documents officiels. Puis à la fin, on vous remettra l'acte authentique. Dès fois, on vous remet une copie puis on vous envoie par courrier l'original.

k) entrée dans les lieux
ça y est, vous êtes dans la maison / appartement de votre rêve. Faites un tour à l'extérieur pour apprécier l'environnement. Faites un plan rapide et notant les numéros de chambre, cuisine, salon, séjour. Vous noterez ces numéros sur vos cartons de déménagement afin de faciliter l'aménagement ; Profitez de ce moment pour lister les meubles que vous auriez besoin urgemment pour pouvoir être fonctionnel rapidement. Les points à voir sont :
- connexion internet : déménagement
- téléphonez à GDF/EDF
- téléphone fixe : appelez France Telecom
- demandez le transfert de vos courriers à votre nouvelle adresse (service payant - La poste)
- contacter les écoles /collèges/lycées (si besoin)

Repérez les magasins, commerces, pharmacies, médecins, hôpitaux aux alentours. Vous pouvez utiliser Google Earth pour vous aider, c'est un outil génial.

Si vous êtes arrivé à cette étape, laissez-moi vous dire « BRAVO » et bon séjour dans votre nouveau domicile. Bienvenus chez vous !!!

Conclusions
Si ces quelques conseils vous ont aidé à avancer votre projet, merci de m'écrire un petit mot au : webmaster.hotline@gmail.com, ou si certains points ne sont pas clairs, je ferais le plaisir de vous répondre dans la mesure de mes connaissances.

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